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发表于 2017-7-19 16:00:04 | 显示全部楼层 |阅读模式

苏房网讯 新江湾最近几年是以轮番的地王和豪宅聚集区的身份走进公众视野的,而早在10年前,这片土地尚且以生态和湿地为名,时至今日仍有地产商动辄以此借势,尽管新江湾的生态早已沦为“已死的标本”。

在苏州,同样以“湿地”标签广为人知的虎丘湿地公园板块,正在以几乎相同的发展脉络推进。在“从生态洼地到豪宅遍地”的历程中,与新江湾不同的是,虎丘湿地公园仍处于价值的发现认同阶段,而这个阶段远非从“黄桥街道三角咀”到“虎丘湿地公园”的名称变更那么简单。

苏州大学商学院教授沈健认为,“从宏观上来讲,开发商拿地的不理性抬高了楼面价,而楼面价又是构成房价的重要因素。高楼面价的成本从集团战略层面来讲也是可以接受的。但从板块目前配套及短期内发展情况来看,未来入市项目的价格明显偏高。”

楼面价从3225元/平到19195.67元/平,日渐崛起的虎丘湿地公园板块仅仅用了两年的时间就完成了这一蜕变。在面粉屡屡高过面包价的怪圈层出不穷后,溯源虎丘湿地公园的前世今生,或可在波云诡谲的房地产市场找出一些症结。

源起:从三角咀鱼塘到虎丘湿地公园

虎丘湿地公园原为“三角咀”,是苏州西北的地质沉降带。长期以来被作为荷莲等水生植物种植地,后逐渐转变为鱼塘养殖。上世纪90年代,由于过度养鱼以及周边小企业发展带来的污染,一度造成水质恶化,植被破坏。

1996年,《苏州第二轮总体规划》中首次提出“四角山水”的概念,“四角山水”以楔形绿地的形式引入古城四角,与古城环城绿带组成城市绿地的基本骨架。此时,位于“四角山水”西北角的“虎丘至三角咀鱼塘”,“由于地处苏州通风口,不予开发。”

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(苏州市城市总体规划图1996-2010)

至世纪初,历届政府均投入巨资对三角咀进行改造,资料记载:“在鱼塘基础上,巧妙设计,种植了大量的适合潮湿环境的植物。”

2007年开始相城区投入7.2亿,通过退渔还湖、环境整治及绿化、道路、景观、配套工程等一系列建设,湿地景观初步形成,并最终定名为“苏州三角咀杜鹃湿地公园”。这也标志着虎丘湿地公园板块正式进入大规模改造。

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(苏州三角咀杜鹃湿地公园)

为了确保不再受到污染,当地政府也制定了严格准入标准,湿地公园附近能耗高、污染大的企业,一律关停或者转型发展。

2012年,三角咀湿地公园扩容,和虎丘景区联动发展,建设虎丘湿地公园,规划总面积12.4平方公里,整体按照路网不密、商业氛围不浓、建筑物不多,总体风格突出一个“静”字的原则。12月,正式更名为“虎丘湿地公园”。

随后虎丘湿地公园进入了快速发展阶段,2013年《虎丘湿地公园修建性详细规划》初步编制完成,根据这份“详规”,湿地公园东部主要为办公、休闲及配套区域,西部为住宅、旅游区域,南部则与虎丘风景区实现“缝合”。

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(虎丘湿地公园修建性详细规划公示)

2015年,《苏州市城市发展战略规划》中再次提及“将虎丘湿地公园作为西北绿楔”。

至2016年又通过《苏州海绵城市专项规划》,虎丘湿地公园将被打造成为苏州首个海绵城市建设综合示范区的最重要组成部分。

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(苏州海绵城市示范区控制性详细规划中有关虎丘湿地公园的描述)

2017年,在苏州市“2017年新增绿地400万平方米的实事任务”背景下,虎丘湿地公园今年新增绿化集中在湿地公园姑苏片区(一期)新建区景观绿化工程一标段区域。

经过10年的发展,顶着“苏州城市最大绿肺”名头的虎丘湿地公园在规划中循序渐进,迁安置有条不紊,规划落实亦步亦趋。而与之相对应的土地价值的发现则要从2014年佳兆业初入苏州说起。


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